대체투자 | 코로나19 이후, 미국 리츠 톺아보기

 

 

코로나19 확산으로 세계 증시 하락, 미국 리츠도 하락

2020년 코로나19 바이러스가 세계 증시를 강하게 흔들었습니다. 코로나19 바이러스가 대부분의 산업에 영향을 미치고 있습니다. 코로나19 이전까지만해도 안정적인 투자대상으로 여겨졌던 미국의 리츠도 코로나19의 영향을 피하지 못했습니다.

일반적으로 주식은 경기를 선반영하고, 부동산은 경기를 후행한다고 봅니다.

코로나19가 부동산 시장에 어떻게 영향을 미치는지 이야기하기에는 이른 시점이지만, 이런 상황일수록 투자 자산의 가격 추이를 살펴보는 것은 의미가 있습니다.

리츠 주가가 부동산 시장의 미래를 정확하게 보여주지는 못한다 해도 최소한 상대적으로 매력적인 부동산과 리스크에 노출된 부동산을 찾을 수 있는 지표가 될 수 있습니다.

세계에서 가장 큰 상장 리츠 시장인 미국 리츠 시장 동향을 톺아보겠습니다.

 

 

 

 

코로나19 장기화시 섹터 차별화 심화 전망

금융시장에 불안감이 확산되면서 주가 지수의 변동성도 컸지만, 리츠도 변동성이 확대되었습니다. 특히, 리츠 수익률은 주가 지수를 하회하는 모습을 볼 수 있었습니다.

사회적 거리두기와 경제활동 재제로 오프라인 활동이 줄어들고, 재택 근무가 증가하는 생활 패턴이 변화하는 상황에서 리츠 산업에서도 차별화가 나타나고 있습니다.

야외 활동 인구와 여행 인구가 급감하면서 호텔, 리조트 그리고 리테일 섹터 리츠가 크게 하락했고, 모바일, 인터넷 사용 시간이 급증하면서 데이터센터와 인프라 섹터 리츠가 상대적으로 덜 하락했습니다.

기초자산의 가치와 배당수익률을 감안할 때, 리츠는 저평가 구간에 있습니다.

코로나19가 조기 종식하게 되면 지금과 같은 초저금리 상황에서 투자자들의 리츠에 대한 관심은 증가할 것입니다.

코로나19가 끝나는 시점을 맞출 수 없는 상황에서 이 상황이 장기화 될수록 리츠 섹터 내 수익률 차별화는 더욱 심화될 것입니다.

 

 

 

다우지수와 NAREIT All Equity REITs 지수 추이

빨강: 다우지수, 파랑: REITS지수 @Investing.com

 

 

 

 

미국 리츠 동향을 톺아보는 이유

2020년 5월 중순, 코로나19 확진자 수가 확산되고 있는 상황에서 각국 정부와 중앙은행은 빠르게 이 상황에 대응을 하고 있지만, 시장이 안정되는데는 시간이 필요할 것 같습니다. 예상하지 못한 코로나19 글로벌 대확산 그리고 다시 재확산되는 이 상황이 진정되기까지 증시의 변동성은 클 것으로 보입니다.

 

리츠(REITs)는 부동산, 부동산과 연계된 수익증권에 투자하는 부동산신탁회사(Real Estate Investment Trusts)로 부동산과 주식의 성격을 복합적으로 갖고 있습니다. 리츠 주식에 투자한다는 것은 부동산의 지분에 투자한다는 것과 부동산 투자법인의 주식에 투자한다는 것을 말합니다.

 

 

 

 

주식은 경기를 선반영, 부동산은 경기에 후행

2020년 보이고 있는 미국 증시의 변동성은 코로나19의 영향이 언제까지, 그리고 어디까지 미칠지 예측하기 어렵다는 투자자들의 불안함을 반영하고 있습니다.

우리나라도 일일 확진자 수가 1자리까지 줄었다가 다시 2자리로 늘어나고 있고, 미국도 아직 눈에 띄게 줄어들지 않은 상황입니다.

주식은 비대면으로 매일 거래할 수 있지만, 부동산은 전통적으로 그렇게 하기 어렵습니다.

야외 이동이 제한되고, 불안감으로 더 못나오는 상황에 부동산 거래는 정상적으로 진행되기 어렵고 정보를 확인하기가 어렵습니다.

그렇기 때문에 코로나19가 부동산 시장에 미치는 영향을 이야기하기 어려운 상황입니다.

 

이러한 상황에서 상장 리츠의 주가 추이를 살펴보는 것은 의미가 있습니다.

그 어느 때보다 불확실성이 높은 지금 시점에서 부동산 시장의 방향에 대해 리츠 주가에 어느정도 투자자들의 기대감, 전망이 반영되었다고 볼 수 있습니다. 리츠 주가가 부동산 시장의 미래를 제대로 보여줄 수 없지만, 상대적으로 매력적인 부동산과 덜 매력적이고 조금이라도 리스크가 보이는 부동산이 어떤 것인지 볼 수있는 지표로 사용될 수 있습니다. 

 

 

 

미국 NAREITS All Equity REITs Total Return Index

2020년 4월 30일 기준, 과거 5년간 Nareits All equity REITs Total Return @FTSE

 

 

 

 

미국 리츠 섹터별 수익률 점검

미국 상장 리츠는 2020년 2월 23일까지 연초대비 6.2% 상승했습니다. 코로나19 전, 일본과 우리나라에서도 저금시시대에 접어들면서 안정적이면서도 대안투자처로 리츠가 주목받고 있는 상황이었습니다. 코로나19가 세계 증시에 크게 충격을 주면서 미국 FTSE NAREIT All Equity REITs Index는 2월 23일 836.39USD에서 한달 뒤인 3월 23일 578.78USD까지 급락하는 모습을 보였습니다. 같은 기간 다우지수는 28.6%, S&P500지수는 26.7% 하락했습니다. 상대적으로 안전하다고 여겨졌던 리츠가 주가 지수보다 더 크게 하락한 것을 볼 수 있습니다.

미국 정부의 경기 부양책이 발표되면서 4월 10일 675.64USD까지 올랐고, 5월 14일 581.12USD로 내려갔습니다.

 

전반적으로 하락하는 상황에서도 리츠 섹터에 따라 수익률의 격차가 눈에 띕니다. 가장 하락 폭이 큰 섹터는 모기지 리츠로 60% 이상 하락했고, 에쿼티에 투자하는 리츠 중 가장 많이 하락한 섹터는 롯지/리조트 섹터였습니다.

우리나라도 그렇지만, 코로나19로 주로 호텔에서 열리는 대규모 행사가 연기되거나 취소되었고, 강한 입출국 제한과 이동제한 조치로 리조트를 방문하는 사람들이 감소했습니다. 올해는 국제적인 행사와 가족 여행도 어려울 것으로 보이면서 이 분야의 수익 감소는 어쩔 수 없는 상황입니다.

 

리테일 리츠는 연초대비 48.8% 하락을 했는데, 이동 제한이 강화되면서 시민들의 오프라인 활동이 확실하게 줄어들었고, 온라인 구매가 증가하면서 오프라인 매장의 침체가 더 강하게 진행되고 있습니다. 임대료를 유예하거나 삭감해주고 있는 곳이 있지만 오래 이어지기 어려운 상황이며 장기화 된다면 리츠 투자자들에게 지급되는 배당금 규모가 줄어들게 될 것입니다.

 

고령 인구를 케어하는 헬스케어 섹터는 방역비와 관리비 같은 비용은 증가하면서 수익은 줄어들 상황에 놓여있고, 언텍트, 재택근무가 생활화되면 오피스 수요가 감소할 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 지난 몇 년간 우리나라도 그렇지만 주요 대도심 오피스 공실을 줄여줬던 공유 오피스 산업이 코로나19로 가장 크게 충격을 받고 있습니다.

헬스케어 섹터 리츠는 연초대비 42.2%, 오피스 섹터 리츠는 35.8% 하락했습니다.

 

 

 

 

 

S&P500을 상회한 리츠 섹터: Self Storage, Infrastructure, 데이터센터

소형 창고와 인프라 그리고 데이터 센터 섹터는 S&P500보다 나은 성과를 보였습니다. 인프라 리츠의 기초 자산을 구성하는 자산에 통신 타워가 포함되어 있고, 인터넷 사용량과 재택근무가 증가하면서 데이터 센터가 풀가동되는 상황으로 데이터 센터가 상대적으로 연초대비 하락 폭이 적었습니다.

코로나19 확진자 증가가 언제까지 진행될지 모르는 상황에서 인프라와 데이터 센터 산업의 성장이 기대됩니다.

 

 

 

데이터 센터 리츠 'Equinix'와 NARETI All Equity REITs Index 비교

파랑: Equinix, 보라: NAREIT All Equity REITs @Investing.com

 

 

 

 

리츠 주가의 변수

코로나19 영향으로 상장된 리츠 대부분이 급락했습니다. 기초자산의 가치와 배당수익률을 감안했을 때, 대부분의 리츠는 지금이 저평가되어있는 상황으로 볼 수 있습니다. 앞으로의 주가 방향을 예상할 수 없는 상황에 부동산 거래가 다시 활발해지는 것도 예상할 수 없는 상황이 지속된다면 분명히 부동산 가격에 영향을 줄 것으로 보입니다.

 

실물경기가 급격하게 하락하면서 금융시장도 힘을 잃어가는 것을 보았습니다. 신용 위험이 커지고 현금과 유동성을 확보하려는 추세가 지속된다면 현금화에 시간이 필요한 부동산 시장의 하방 압력은 더 강하게 올 수 있습니다.

 

각국 정부와 시민들이 코로나19 방역에 더 신경을 써서 확진자 증가 폭이 없어지거나 줄어들게 될 경우, 리츠 주가는 빠르게 반등할 것으로 보입니다. 리츠 외 다른 산업의 주가가 빠르게 원상복구되었기 때문입니다.

각국의 기준금리가 많이 낮은 상황에서 리츠는 분명히 매력이 있는 자산입니다. 시중에 유동성이 풀리면 자산가격이 상승하면서 현금 보유 보다 주식이나 부동산에 투자하는 투자자들이 증가합니다. 

금리가 이미 최저치인 시점에서 추가 인하 가능성이 없어보이는 이 상황은 리츠를 포함한 부동산 투자에서 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

부동산 산업이 코로나바이러스를 어떻게 극복하는지도 지켜봐야겠습니다.

 

 

 

 

 

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