리츠 | 섹터별 회복 속도는 다르다

 

 

 

전세계 코로나19 확진자 1,051만명

2020년 7월 2일 아침 기준, 글로벌 코로나19 확진자 현황 @구글 뉴스, 위키피디아

글로벌 코로나19 확진자가 1,000만명을 넘어서면서 일부 국가에서 완화했던 Lockdown을 다시 시행하거나 아니면 더 강화를 하는 조치를 단행하고 있습니다.

 

2020년 7월 2일 아침 구글뉴스와 위키피디아 기준으로 전세계 확진자는 1,051만명, 미국은 272만명으로 가장 많은 확진자 국가입니다. 

전세계에서 일일 확진자가 연속으로 10만명을 넘어가고 있는 상황에 2020년 하반기의 여러 산업별 전망을 구체적으로 짜기는 어려운 상황이지만, 그동안 뉴스, 신문 그리고 회사에서 들었고, 몇 번 해보신 분들도 있겠지만, 컨틴전시 플랜에 따른 시나리오 접근을 할 수 있을 것 같습니다.

 

"흔들리지 않고 시장을 이끌어 갈 수 있도록 역량을 키우자", "컨틴전시 플랜을 마련해 시나리오 경영에 나서자"

삼성전자, 이재용부회장의 경영행보와 관련된 기사를 보면 항상 시나리오 경영을 말합니다.

Best, Base, Worst 상황을 시뮬레이션 해보고 각 시나리오에 근접하는 상황이 전개가 될 때 대응하기 위해서는 많은 연구가 필요합니다.

 

 

이번에는 미국 리츠 시장을 다뤄보려고 합니다.

미국 정부는 코로나19 확산에 대응하기 위해서 여러 금융 정책과 행정 정책을 실행했습니다.

코로나19 영향으로 우리나라의 다양한 분야의 부동산도 영향을 받았지만, 미국도 그랬습니다.

 

 

FTSE Nareit US Real Estate Index @Nareit 2020.06.30

 

미국은 코로나19 확산으로 Lockdown이 지속되었고, 일부 풀렸다가 확진자가 급등하면서 다시 Lockdown에 들어가고 있는데요.

우리나라도 그렇듯, 이동 제한 권고에 따라 여행 인구가 감소했고, 해외 관광객 입국이 제한되거나 해외 이동이 제한되고 또 비즈니스 출장이 감소하면서 가장 먼저 부동산에서 타격을 받은 것은 호텔입니다.

 

Nareits의 2020년 6월 30일 자료에 따르면,

미국 리츠에서도 연초대비해서 성과가 가장 떨어졌던 것이 Lodging/Resorts섹터였고, 실제로 수익률은 -50.5%를 기록했습니다.

리테일 섹터도 연초대비 약 -40%의 수익률을 보였습니다. Lockdown으로 폐쇄하는 백화점, 마트가 증가하고, 기간이 길어지면서 몇몇 리레일업체는 파산을 하면서 불안한 모습을 보였습니다.

 

Home Financing, Commercial Financing 등 일반 국민들의 주거를 위한 모기지 관련, 대출 관련 리츠 역시 연체율 증가가 예상되기 때문에 신용 위험이 확대되고 있다는 논리로 크게 하락하고 있습니다.

우리나라는 일부 기업을 중심으로 재택근무를 했지만, 미국은 그래도 많은 기업들이 재택근무를 하면서 오피스 섹터는 연초대비 26.4% 하락했고, 주거(Residential)섹터는 약 20% 하락했습니다.

 

하지만, 우리나라 증시에서도 그랬듯 언택트 관련 섹터는 오히려 상승했습니다.

데이터 사용량이 급증하면서 데이터센터의 스토리지 수요가 급증하고 있어 미국 데이터센터 섹터는 연초대비 17% 상승, 또 통신망 설치와 관련된 인프라는 12% 상승했습니다

 

All Equity REITs의 총 수익률이 3주 연속 하락하면서, 연초 대비 약 15% 하락했고, 이 하락폭은 매주 증가하고 있습니다.

Lockdown으로 인한 부정적인 요인과, 또 데이터 사용량 급증에 따른 긍정적인 요인이 혼재하고 있어, 미국 리츠 섹터별 회복에는 속도차가 보일 것이고 차별화는 더 심해질 것으로 보입니다.

 

 

IT 인프라 투자 확대 전망

다양한 분야에서 코로나19는 기존의 방식에서 새로운 방식으로 구조적인 변화를 만들어냈는데, 그 중 가장 큰 것이 거의 대부분 분야가 언택트, 언터치 문화로 바뀌고 있다는 것입니다.

정책적으로 투자가 확대되면서 IT 인프라에 많은 자금이 투자될 것으로 보입니다.

지난 6월 트럼프대통령은 1조달러 규모 인프라 투자를 추진하겠다는 계획을 발표했고, SOC 투자 외에 5G 무선 통신 인프라와 광대역 통신 설치를 할 것이라고 발표했습니다.

@한국경제, 2020년 6월 17일

미국 경제가 3분기, 그리고 4분기에 어떻게 회복될지 예상하기 어려운 상황이지만, 인프라 투자에 대해서 많은 논의를 하고 있다고 합니다.

코로나19가 어떻게 진정이 되고, 경제가 회복할지 예상하기 어렵고, 불확실성도 높은 상황에서 기업 연쇄 파산과 고용 절벽을 막기 위해서 미국 정부도 그렇고 우리나라 정부도 양적완화를 시행했고, 저금리 기조를 유지하고 있습니다.

 

 

 

리츠 투자는 성장과 배당을 생각하자

미국 리츠 투자 전략으로 우선 코로나19 이후에 사회 전반적인 변화는 디지털과 IT 인프라 중심으로 될 것으로 보이고, 리츠 시장에서는 바로 수혜를 받는 성장주와 불확실성이 높은 상황에도 안정적으로 배당을 받을 수 있는 종목을 발굴하는 것이 필요합니다.

인프라와 데이터센터 그리고 물류센터 섹터가 고려 대상입니다.

 

올 하반기는 리츠 섹터별로 성장과 회복 속도의 차이는 확실할 것 같습니다.

인프라는 앞서서 말하고 있지만 스마트폰 데이터 수요가 늘었고, 재택 근무로 인터넷 데이터를 사용하고 있는 것이 늘어나면서 지속 성장할 것으로 보입니다.

데이터센터는 일반 소비자의 데이터 소비량이 급증하고(동영상도 보고, 클라우드를 사용하면서) IT기업은 자체 서버 운영보다는 데이터센터에 위탁해서 운영하는 것을 선호하고 있습니다. 코로나19로 재택근무를 하는 인구가 증가하면서 기업들은 클라우드에 더 투자할 것으로 예상되고 있습니다.

앞으로 AI기술이 발달하고 모든 사물이 인터넷으로 연결되면 더 많은 데이터가 만들어지고 사용해야하기 때문에 데이터센터는 계속 성장할 것으로 전망됩니다.

앞선 제 포스트를 참고하시면 좋습니다.

 

주거 섹터는 경기 둔화와 악화가 되면 주택 구매를 줄이고 임대를 더 찾기 떄문에 상황에 따른 접근이 필요할 것으로 보입니다.

 

산업, 물류 섹터는 국가간의 교역이 감소했음에도 언택트 쇼핑으로 이커머스 시장이 성장하면서 물류비용이 늘어났기 때문에 앞으로 국가간 교역 회복 동향을 주시해야합니다.

오피스는 재택근무가 늘어났고, 고용 감소로 수요는 줄어들지만 장기적으로 경제가 정상화되면 수요가 회복될 것으로 전망됩니다. 

헬스케어 섹터는 안을 들여다보면 다양한 분야로 나뉘는데, 그 중 시니어하우스(우리나라의 요양원, 실버타운으로 생각하시면 됩니다.)의 수요가 어떻게 변하는지 봐야합니다.

호텔, 리조트 섹터는 단기간에 회복되는 것은 어렵다고 봐야할 것 같습니다.

 

 

2020년 6월 24일 기준 주요 REITs의 임대료 수금 현황 @Nareit

NAREIT에서는 매달 임대료 징수에 대해서 조사를 하고 있는데요.

6월 결과치를 보면 독립형 매장과 쇼핑센터는 조금씩 개선되고 있는 것으로 보입니다.

4월은 Lockdown이 강하게 들어갔기 때문에 임대료 징수가 부진했던 것 같습니다. 하지만 7월 다시 Lockdown 들어가는 곳이 있어서 각 지역의 소매가 어떤 영향을 미칠지는 지켜봐야합니다.

위 표에 있는 6개 섹터는 FTSE All REIT의 총 시가총액 60% 정도 차지하고 있는 섹터입니다.

산업섹터는 소폭 감소했지만

아파트, 오피스, 헬스케어, 독립형 매장, 쇼핑센터의 임대료 징수율이 증가하는 것을 보면 6월달에는 경제정상화의 효과가 어느정도 있었다고 봐야겠습니다.

 

 

 

성장은 인프라와 데이터센터 섹터 중심으로

IT 투자 확대, 언택트 문화 확산의 수혜를 누릴 수 있는 인프라 섹터와 데이터 센터 섹터에 투자하는 것을 성장전략으로 잡아도 되겠습니다.

상대적으로 낮은 배당률과 높은 P/FFO로 메리트는 낮지만 높은 배당, 매출, 성장률을 생각하면 대부분 적정한 수준으로 보입니다.

나스닥에서 테크 종목, 코스피와 코스닥에서의 IT 종목의 밸류에이션을 보면 Tech 노출도가 큰 인프라와 데이터센터 섹터의 주요 종목들의 밸류에이션이 과도하지 않다는 것을 볼 수 있을 것입니다.

 

인프라는 미국 정부에서 3천억달러 규모로 5G를 투자할 것이라고 발표한 부분도 있고, LTE 투자보다 5G에는 더 많은 장비 투자가 필요하기 때문에 임대 수요는 앞으로 더 증가할 것입니다.

추가 임대 계약이 발생하면 ROI가 급증하는 사업구조라서 인프라 섹터의 매출은 더 성장할 것으로 보입니다.

우리나라도 그렇지만 미국 역시 통신탑 인허가가 어렵고, 10년 주기 대규모 투자가 필요한 사업구조로 인프라 섹터에 속한 종목 매출이 개선 될 것으로 기대됩니다.

 

데이터센터는 클라우드와 서버와 하드웨어 관리 서비스를 통해 임대 수익을 얻는 시스템인데, 텍스트 중심에서 이미지 이제는 동영상 중심의 데이터 수요가 증가하고, 클라우드 사용 인구도 많이 늘었고(아이클라우드, 드롭박스, 구글 드라이브 사용자가 많이 늘었습니다.) AI 분야가 성장하면서 데이터 저장 수요는 급성장할 것으로 보입니다.

데이터센터 섹터에 있는 리츠들이 미국말고도 유럽, 아시아에 데이터센터를 투자하면서 포트폴리오를 늘리고 있고, 진출한 지역에서의 데이터 사용량이 급증하고 있는 점은 데이터센터 섹터의 높은 성장을 기대할 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

배당은 그래도 Residential 주거 섹터

코로나19로 중장기적인 불확실성이 확대되고 있는 상황에서 안정적인 기초자산으로 배당을 얻을 수 있는 곳이 아파트 리츠를 중심으롷 ㅏㄴ 주거섹터 같습니다.

대부분의 리츠가 주가 하락으로 배당률이 높아진 상황인데요. 

기초자산의 속성과 매출의 안정성

건전한 자산구조

배당 지속성

이 세가지를 고려하면서 종목을 발굴해야하는데

주거 섹터를 보면, 필수적인 소비 영역에 속하고 임대료 수금률이 높고, 견조한 수요로 지속적인 배당을 실시하고 있고, 앞으로도 그럴 것이기 때문에 강점이 보입니다.

과거 1930년대 대공황, 2008년 글로벌 금융위기때도 주택임대료 하락폭은 낮았던 것 같습니다.

단기적으로 회복하기 어려운 호텔, 리테일 섹터는 조심스럽게 봐야하고

수요가 유지될 수 있는 섹터로 주유소, 교도소, 병원 그리고 오피스 리츠를 고를 수 있겠습니다.

 

 

리츠에 관심을 갖으면서 미국 리츠를 살펴보고 있습니다.

리츠를 작은 주식시장으로 보면, 섹터가 구분되어있어 리츠 투자와 주식 투자를 연관지어 하게 되면 전략을 짜는데 더 많은 도움이 될 것 같습니다.

코로나19를 치료할 수 있는 치료제, 예방할 수 있는 백신이 어서 나오기를 바라면서

하반기가 끝나갈 때 한번 업데이트 하겠습니다.