부동산 | 주택시장 안정 보완대책

 

7월 10일 정부 비상경제 중앙대책본부에서는 주택시장 안정 보완대책을 발표했습니다.

 

요약

1. 다주택자 대상으로 취득세, 종합부동산세, 양도소득세를 다 올립니다.

2. 투기 목적의 다보유는 이제 안되고 실거주 주택 외의 주택을 팔라는 의미입니다.

3. 민영주택에 생애최초 특별공급을 만들고, 신혼부부 특별공급 기준을 완화합니다.

 

6월말부터 신혼집을 알아보고 있어서 부동산 동향을 주의깊게 보고 있습니다.

저는 부천 중동을 자주 다니면서 보고 있는데, 

부동산에서 계약하기 전에 여러 사항들을 확인하면서 놀란 점이, 제가 계약하려는 집들의 집주인들이 갭투자를 많이 해둔 사람들이었다는 것입니다.

지난 주말, 계약서 도장 찍기 전까지 갔던 집의 주인은 실거주로 하는 집을 가족 구성원이 늘어서 다른 집으로 이사가려하는 것인데, 갭투자를 5개나 했고, 전세자금대출들이 껴있어서 새로 이사갈 집의 잔금을 처리할 수 없고, 신규 대출이 나오지 않는 다는 말을 들었습니다.

신혼집구하기가 이렇게 어려울줄은 몰랐습니다.

 

1. 가장 민감한 이야기: 부동산 세제 강화

1) 다주택자 대상으로 종합부동산세의 중과세율을 인상합니다.

개인은 3주택 이상 그리고 조정대상지역 2주택에 대해 과세표준을 구간별로 1.2%~6.0% 세율을 적용합니다.

2019년 기준으로 주택부문 종부세 납세자는 51만명이며, 전체 인구 대비해서 1.0%라고 합니다.

특히 중과세율 적용대상은 0.4%입니다.

법인은 다주택 보유 법인에 대해서 최고 세율인 6.0%를 적용합니다.

지난 6월 17일 주택시장 안정을 위한 관리방안을 발표하면서 정부는 주택 보유 법인의 세율은 개인 최고세율을 단일 세율로 한다고 했습니다.

홍남기 기획재정부 장관은 브리핑을 하면서

"다주택자의 경우 주택의 시가가 30억원이면 종부세가 약 3천800만원, 50억원이면 약 1억원 이상 정도로, 전년보다 2배를 조금 넘는 수준으로 인상된다"고 했습니다.

 

2) 양도소득세

2년 미만의 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율을 1년 미만은 40%에서 70%로, 2년 미만은 60%로 조정해 단기 양도 차익을 환수합니다.

다주택자의 경우 양도세 중과세율을 기존 기본세율 6.0~42% + 10%(2주택) 또는 20%(3주택 이상)에서 20%(2주택) 또는 30%(3주택 이상)으로 인상합니다.

매물 유도를 위해서 내년 종합부동산세 부과일인 2021년 6월 1일까지는 시행이 유예됩니다.

 

3) 다주택자 부담을 증가시키기 위해서 취득세율을 높입니다.

다주택자, 법인의 취득세율을 2주택은 8%, 3주택 이상과 법인은 12%를 적용합니다.

4주택 이상에만 적용하던 중과세율 4%를 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 세분화한 것입니다.

법인 전환시 취득세 감면하는 혜택을 제한합니다.

개인에서 법인으로 법인 전환을 하면서 세부담을 회피할 수 있었던 것을 이제는 못하게 하는 것입니다.

 

 

4) 재산세

다주택자들이 주택을 신탁할 경우, 수탁자가 납세의무자가 되어 종부세 부담이 완화 되는 점을 활용하는 문제를 방지하기 위해서 다주택자위 보유세를 인상합니다.

부동산 신탁시 종부세·재산세 등 보유세 납세자를 수탁자(신탁사) 에서 원소유자(위탁자)로 변경하게 됩니다.

종부세법과 지방세법 개정 예정입니다.

 

2. 실수요자를 위한 주택 공급을 늘립니다.

계속 정책을 하고 있는데, 주택 공급을 늘리기 위해서 신규 택지를 발굴하고, 도심의 오피스를 재개발 하는 등 주택 공급을 늘립니다.

그런데, 왜이렇게 신규 주택 공급을 늘리는 것인지...

수도권에 신규 택지 개발이 늘어나고 3기 신도시까지 했는데도, 집이 부족한 상황인게 너무 이해가 안되고 있습니다.

 

2018년 9월 27일 경향신문

정부는 주택공급확대TF를 만들어서 세부적인 공급방안을 마련한다고 하는데요.

➊ 도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제개선

➋ 3기 신도시 용적률 상향

➌ 도시주변 유휴부지 도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴

➍ 공공 재개발·재건축 방식 사업 시 도시규제 완화 통해 청년·신혼부부용 공공임대ㆍ분양APT 공급

➎ 도심내 공실 상가 오피스 등 활용 등을 검토할 수 있다고 합니다.

기존 아파트를 청년, 신혼부부들이 처음 구입하면 혜택을 주는 것도 좋을 것 같습니다.

 

 

3. 서민과 실수요자 부담을 경감시키는 보완 대책입니다.

사실 이게 잘 먹혀야하는데, 어떻게 반응할지 아무도 몰라서 조심스럽지만, 정부는 이렇게 발표했습니다.

1) 생애 최초 특별 공급 확대

무주택 실수요자의 내집 마련 지원을 위해서 특별 공급 적용 대상 주택의 범위를 국민주택에서 민영주택으로 확대하고 공급 비율을 늘립니다.

공급비율은 국민주택은 20%에서 25%까지 확대하고, 85㎡ 이하 민영 주택 중 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정할 계획입니다.

소득기준은 국민주택은 도시근로자 월평균소득 100% 유지하고, 민영주택은 도시근로자 월평균 소득 130% 이하까지 확대합니다.

 

 

2) 신혼부부 특별공급 소득기준 완화

요즘 별따기보다 어렵다는 신혼부부 특별공급에서 소득기준을 완화합니다.

이래도 어려울 것 같지만

공공분양 소득요건은 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까지 확대합니다.

민영주택 소득요건은 분양가 6억원 이상 민영주택에 대해서는 최대 130%(맞벌이 140%)까지 기준은 완화합니다.

3) 생애 최초 주택에 대해서는 취득세를 감면합니다.

신혼집으로 아파트로 하려다가 너무 신경쓸게 많아서 오피스텔로 정했는데 여기서도 혜택을 받는건지는 부동산 가서 말해봐야겠습니다.

일단, 감면대상 주택 가액은 나중에 조정할 수 있겠지만

현재 신혼부부에 대해서만 허용하는 생애최초 주택구입시 취득세 감면혜택을 연령·혼인여부와 관계없이 확대 적용합니다.

1.5억원 이하 : 100% 감면

1.5억원 초과 ~ 3억원(수도권 4억원)  이하 : 50% 감면

 

4) 서민 부담을 경감시키기 위해서 중저가 주택의 재산세율을 인하합니다.

 

5) 사전 분양 물량을 늘립니다.

지금 9천호인데, 3만호 이상으로 늘릴 예정입니다.

3기 신도시를 조기 공급하기 위해서 2021년부터 사전청약으로 9천호 하려던 계획에서 공공택지까지 확대해서 3만호를 사전청약한다고 합니다.

3기 신도시의 교통인프라도 확정되지 않았고, 제가 살고 있는 인천 계양구의 계양신도시, 그리고 자주 지나다니는 부천의 대장신도시에 도시 교통 공사가 시작도 안해서 얼마나 빠르게 신도시가 만들어질지 궁금해집니다.

 

6) 실수요자의 소득기준을 완화시킵니다.

규제지역의 LTV, DTI 10%를 우대하게 됩니다.

이정도의 조정이면 저도 혜택을 받게 될 것 같습니다.

이렇게 되면 많은 신혼부부에게 특별공급 신청의 기회가 돌아가도록 소득기준은 도시근로자 월 평균소득 120%(맞벌이 130%)에서 130%(맞벌이 140%)로 완화되는 것입니다. 서울 기준으로 신혼부부 약 65~75%가 신청 가능권에 들어오게 된다고 합니다.

 

7) 7월 13일부터 잔금대출 규제 경과조치를 보완합니다

규제지역 지정·변경 전까지 입주자 모집공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 규제지역 지정, 변경 전에 대출규제 적용합니다.

 

8) 전월세 대출 지원을 강화합니다.

- 전세

청년(만34세 이하) 버팀목 대출금리 0.3%인하(1.8%~2.4%→ 1.5%~2.1%)

대출대상은 보증금 7천만→1억원으로 늘립니다.

지원한도를 5천만원에서 7천만원으로 확대 합니다.

일반 버팀목 대출 금리도 0.3% 인하합니다.(기존 2.1~2.7% → 향후 1.8~2.4%)

- 월세

청년 전용 보증부 월세 대출금리 0.5% 인하 (보증금 1.8% + 월세 1.5% → 보증금 1.3% + 월세 1.0%)

일반 월세 대출 금리도 0.5%p 인하합니다.(1.5%~2.5% → 1.0%~2.0%)

 

 

 

코로나19로 전세계적으로 저금리를 유지하면서 유동성이 증가하게 되었고, 바로 주택시장으로 자금이 들어왔고, 주택 가격을 올려버렸습니다. 사실 코로나19 이전에도 금리가 낮아 갭투자가 증가하기도 했습니다. 주택시장에서의 기대수익률이 높아지면서 계속 주택가격을 상승시켰는데요.

이러면서 저와 같은 상황의 실수요자들은 집을 마련 할 수 없다는 불안감과 새로 진 아파트를 선호하는 성향으로 집을 구하기가 어려워졌습니다.

이러면서 부동산 정책과 기성세대에 불만을 갖게 되었는데요.

인구구조가 지난 10년동안 많이 변한 것처럼 앞으로 10년, 20년 더 심하게 변할 것이기에, 조심스러운 정책 접근이 있지만 뭔가 누군가는 소외감을 갖지 않고 불안감을 느끼지 않을 정책이 나오면 좋겠습니다.

 

한달 뒤 8월 10일에는 저도 신혼집 계약을 한 상황이기를 바라면서 여기까지 하겠습니다.