리츠 | 롯데리츠, 대한민국 대표 유통업 상장리츠

 

 

 

 

롯데리츠, 대한민국 대표 유통업 상장리츠

 

롯데리츠 주가그래프 @네이버증권

 

 

| 최초라는 타이틀

롯데쇼핑이 지분 50%를 보유하고 있는 위탁관리 리츠인 롯데리츠는 우리나라 유통업 최초의 상장 리츠입니다.

또, 상장리츠 중에 가장 큰 시가총액인 9,579억원을 자랑하는 대표적인 리츠입니다. 

롯데쇼핑은 롯데백화점 강남점을 롯데리츠 설립 초반에 현물출자를 했고, 이후에 롯데백화점과 롯데마트, 롯데아울렛 7개를 편입하면서 지금은 8개의 자산을 보유하고 있습니다.

롯데리츠의 자산관리회사인 롯데AMC는 롯데지주가 100% 출자해서 설립을 했습니다.

 

롯데리츠 주주현황 @전자공시시스템

 

 

롯데리츠 투자 구조 @롯데리츠

 

 

 

 

| Check Point

 

1. 배당수익률

롯데리츠의 총자산 규모는 1조 5천억 원 규모로 롯데그룹의 높은 신용등급과 유통 강자인 롯데쇼핑의 리테일 운영능력이 장점인 롯데쇼핑으로부터 안정적인 임대료가 발생해 안정적이고 높은 배당수익률이 기대됩니다.

투자설명서 @롯데리츠

 

2. 최고와 함께

우리나라 대표 유통회사 중 하나인 롯데쇼핑이 롯데리츠가 보유한 자산에 임차를 하여 백화점, 마트, 아울렛을 운영합니다.

롯데쇼핑은 롯데리츠의 지분 50%를 보유하고 있고, 앞으로 롯데쇼핑의 부동산 자산의 편입이 기대되고 있습니다.

 

3. 상권 분석 마스터

롯데백화점과 롯데마트를 보면 국내 주요 핵심 상권에 있는 것을 알 수 있는데요.

롯데리츠가 편입한 자산은 유동인구도 많고, 접근성도 좋아 부동산 가치가 뛰어난 곳입니다.

 

4. 장기적인 성장 가능성

롯데쇼핑이 80여개 점포를 보유하고 있다는데요. 위에서 언급했듯 롯데쇼핑의 점포들이 추가로 편입되어 자산규모가 커지고, 또 글로벌 리딩 상장 리테일 리츠가 될 수 있습니다.

코로나19로 오프라인 리테일 시장이 위축되었다지만, 롯데쇼핑이 구조조정을 하면서 롯데리츠로 부동산 자산을 옮기게 되면 롯데리츠는 규모가 커지게 되고, 현물 출자를 하게 되면 과세 특례(현물출자를 하면서 양도 차익이 발생하면 법인세 과세가 아니고, 리츠 주식을 매각할때까지 연장해주는 제도)를 적용해주는 기간이 2022년까지 연장되었기 때문에 자산편입이 증가할 수 있습니다.

 

투자자산 @롯데리츠

 

투자설명서 @롯데리츠

5. 원더풀 신용등급

2019년 7월, 회사채 발행을 하기 위해서 신용등급 AA-를 받았고, 그 등급을 바탕으로 1.55% 금리로 1,700억원의 담보부사채까지 발행했습니다. 차입조건도 좋고, 앞으로 편입하고 운용할 자산이 눈 앞에 가까이 보이는 리츠입니다.

 

 

 

 

| Keep Going

롯데쇼핑은 롯데리츠의 메인 앵커로 9년에서 11년간 마스터 리스(책임임대차) 계약을 맺고 고정 임대료를 지급합니다.

임대료는 매년 1.5% 인상되고, Triple-net 계약에 따라 수선유지비, 보험비, 제세공과금을 임차인인 롯데쇼핑이 부담하게 됩니다.

그 결과 임대료로 남긴 수익의 대부분은 안정적인 배당금으로 기대할 수 있게 됩니다.

 

최근 1년간 롯데리츠의 영업수익(=매출액) @전자공시시스템

 

롯데리츠는 롯데쇼핑이 보유한 84개 점포에 대해 우선매수협상권을 보유하고 있습니다.

코로나19와 지속되는 오프라인 리테일 경기가 위축되면서 롯데쇼핑으로도 영향을 미쳐, 실적악화로 이어져 결국 점포 구조조정을 발표했는데요.

최근 홈플러스 안산점을 폐점하고 부동산 개발을 한다는 기사가 있었는데, 이런 식으로 롯데리츠가 보유하고 있는 좋은 부동산을 개발하면서 성장할 수 있다는 기대감을 갖을 수 있습니다.

2019년 오픈한 롯데몰 수지점은 부동산개발업체가 롯데마트, 롯데시네마, 롯데아울렛을 한 곳모아 20년 임차를 했고, 롯데건설을 통해 아파트 2,356세대, 오피스텔 375세대를 만들었는데요. 기존 롯데마트 수지점은 2015년에 부동산투자신탁회사로 매각했고, 롯데마트 수지점과 롯데몰 수지점이 가까운 거리에 있어 방문객이 겹칠 수 있어서 롯데몰 수지점이 오픈하면서 마트를 폐점시켰는데요. 이후 이 부지를 아파트로 개발할 수 있다는 기대감에 부동산 시세가 2배 가까이 급등했다고 합니다. 롯데쇼핑이 이 롯데마트 수지점 우선매수권을 행사했고, 리츠가 매입할 가능성이 있습니다.

 

 

 

 

| 롯데 부동산의 미래

롯데쇼핑에서 점포를 구조조정하면서 볼 수 있는 것이, 유통매장뿐아니라 물류센터, 호텔, 리조트 등 롯데쇼핑이 아닌 다른 그룹 계열사의 자산을 롯데리츠가 되었든, 다른 형태의 리츠가 되었든 자산을 리츠로 옮길 수 있다는 가능성이 생깁니다. 다른 그룹도 그렇지만 경영 효율화, 자산 효율화를 추진하면서 사업 경쟁력을 강화시키기 위해서 전략을 바꾸고, 투자를 늘리리기 위해서 기존의 자산을 매각해서 현금을 확보할 수 있기 때문입니다.

 

실제로 롯데쇼핑의 점포가 아닌 타계열사의 자산을 편입하게 된다면, 롯데리츠는 성장하는 리츠로 보이면서 가치평가를 다시 받게 될 것입니다.

미국의 사례를 보면 자산매입을 계속하면서 리츠 배당 수익률을 높여나가는 것을 볼 수 있는데요. 우리나라에서는 아직까지는 이런 사례는 없지만, 롯데리츠가 할 수 있는 상황이 있기 때문에 조금 더 볼 수 있을 것 같습니다.

신한알파리츠는 S&P Global REIT와 같은 글로벌 리츠 지수에 편입이 되면서 주가 측면에서 올라가는 효과를 봤는데요. 롯데리츠도 지수편입이 되면 시가총액은 더 올라갈 전망입니다.

 

리테일 자산에서 다른 자산까지 확대되면 롯데리츠의 밸류에이션을 측정하는 멀티플은 당연히 올라갈 수 있기 때문에 리테일 시장의 전망이 어두워진다해도 물류센터와 호텔과 같은 부동산 자산 편입이 된다면 롯데리츠에서 기대할 것들이 늘어날 것 같습니다.

 

 

 

 

| 곱씹어 생각해볼 것

롯데쇼핑이 구조조정을 하려고 하는 계획은 사실 의문을 갖아야할 필요가 있는 부분입니다. 지금 700개 점포를 운영하고 있는데 그중에서 실적이 낮은 200개를 구조조정 예정이고, 이 구조조정 대상의 대부분이 임차를 한 점포지만 앞으로 롯데쇼핑이 보유하고 있는 점포의 구조조정도 가능하다고 볼 수 있습니다.

지금 편입한 자산이 모두 매출 상위 점포이기 때문에 구조조정 대상은 아니고, 앞으로 롯데쇼핑의 점포가 구조조정을 하게 되면 롯데쇼핑 재무건전성이 좋아지기 때문에, 여기서 필터링된 점포가 롯데리츠의 자산으로 편입 될 수 있습니다.

코로나19로 호텔 매출이 잠시 줄어들었지만, 롯데는 롯데로지스틱스가 있고, 물류센터에서 소화하고 있는 물량이 늘어나는 상황에서 앞으로 온라인 쇼핑이 꾸준하게 성장할 것이기 때문에 물류센터의 편입이 가장 기대됩니다.

최근에 상장리츠도 그렇고 대부분의 주식들이 많이 내려갔다가 회복을 하면서도 오프라인 리테일 산업 정상화에 대한 우려가 있는 것은 우리가 생각해봐야할 부분입니다.

 

 

 

 

 

최근 3반기 요약재무제표